Gehen Sie bei Hauskauf und Sanierung methodisch vor

Ach, es ist wieder soweit, der Jahreswechsel steht vor der Tür. Der kommt auch immer so überraschend! Spaß beiseite, spätestens in den ruhigen Tagen zwischen Weihnachten und Neujahr machen wir uns oft Gedanken über Pläne und Ziele für das nächste Jahr.

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden steht dabei bei vielen „Noch-nicht-Hausbesitzern“ ganz vorne, wahrscheinlich auch bei vielen unserer Blog-Leser.

Am schnellsten lässt sich ein solcher Herzenswunsch natürlich mit einem Altgebäude realisieren. Nun gehe ich einfach mal davon aus, dass Sie als interessierter Hauskäufer, ohne an ihre finanzielle Belastungsfähigkeit zu gehen, über das nötige Kapital verfügen. Ihnen ist bewusst, dass man keine Immobilie ohne den Rat eines Bausachverständigen kauft? Und Sie wissen auch, dass je nach Gebäudezustand in der Regel zusätzliche Sanierungskosten anfallen, Sanierungen oft zeitaufwändig sind und bautechnisch komplex ausfallen können?

Ich frage bewusst so provokativ und in direkter Ansprache, denn wenn Sie dies wirklich verinnerlicht haben, vermeiden Sie schon im Vorfeld die größten Fehler von Hauskäufern: Unseriöse Immobilienberatung durch Banker oder Anlageberater sowie oft auch Überschätzung der eigenen baufachlichen Kenntnisse und handwerklichen Fähigkeiten. Leider gibt es viele negative Beispiele, bei denen beim Hauskauf und der zu berücksichtigenden Sanierung nicht mit der gebotenen Sorgfalt vorgegangen wurde.

Bei der Festlegung des Gesamtetats ist insbesondere auch eine exakte und realistische Kalkulation der Sanierungskosten in meinen Augen ein zentrales Element einer soliden Hauskauf-Planung und hat Priorität.

Der Sanierungsaufwand kann dabei vereinfachend durch Fragen nach „muss“, „soll“ und „kann“ schon effektiv eingegrenzt werden. Ein Muss ist bei einer größeren Sanierungsinvestition in meinen Augen die eingehende Beratung durch einen erfahrenen Sanierungsplaner mit Energieberater-Kompetenz, der in der Lage ist, ein auf das Gebäude und den vorgegebenen Finanzrahmen maßgeschneidertes energetisches Sanierungskonzept zu entwickeln.

Ein Verzicht ist hier wirklich „Sparen am falschen Ende“. Er ist deshalb möglichst nicht wahllos aus dem Branchenverzeichnis herauszupicken. Hilfreich sind beispielsweise Tipps von Freunden und Bekannten mit entsprechenden Erfahrungen.

Dabei gilt, sich auch bei der Verpflichtung eines kompetenten Planers schon aus eigenem Interesse selber mit der Sanierungs- und Energieeinsparungs-Materie zu befassen und sozusagen ein Basiswissen anzueignen. Nur so kann man bei der Beratung gezielte Fragen stellen sowie wichtige Informationen einholen und eine auf seine Bedürfnisse zugeschnittene Lösung erreichen.

Ein wesentlicher Sanierungsaspekt ist fast immer der geforderte oder auch gewünschte bauliche Wärmeschutz. Dabei muss hier zum Verständnis differenziert werden. So ist der Hauskäufer schon seit der Energieeinsparverordnung 2002 verpflichtet, beim erworbenen Haus eine Dachdämmung oder eine Wärmedämmung der obersten Geschossdecke zu veranlassen, die einen vorgegebenen Mindestwärmeschutz erfüllt.

Das galt und gilt nicht für die Außenwände. Da die wärmeschützende Gebäudehülle nicht nur aus dem Dach besteht, sollte er zwar, wenn es sein Etat erlaubt, sowohl aus energetischen wie auch aus wirtschaftlichen und wohnbehaglichen Gründen die Fassade durch einen zusätzlichen Wärmeschutz energetisch sanieren. Gesetzlich dazu gezwungen ist der neue Hausbesitzer aber nicht (s. a. enev-online.de).

Wird eine wärmedämmende Fassadensanierung durchgeführt, muss die sanierte Außenwand anschließend allerdings hinsichtlich des Wärmeschutzes der nach der aktuellen Energieeinsparverordnung festgelegten Vorgabe an einen Mindest-Wärmedurchgang entsprechen. Man könnte auch sagen, eine „Sollte-Baumaßnahme“ an einem Bauteil wirkt sich bezüglich ihrer zu gewährleistenden Wärmedämmeigenschaft „müssend“ auf sie aus, auch wenn es manche Gegner von Wärmedämmungen auf der Außenwand nicht wahrhaben wollen.

Mit dem Mindestwärmeschutz nach EnEV ist es natürlich bei besonders energieeffizienten Häusern nicht getan. Wie weit man bei Berücksichtigung verschiedener Energie einsparender Komponenten den baulichen Wärmeschutz treiben will, steht dabei auf einem anderen Blatt Papier. Ich drücke es, um an die Frage nach dem „muss“, „soll“ und „kann“ bei der Abschätzung des Sanierungsaufwands anzuknüpfen, mal so aus: man kann viel machen, aber das Gemachte ergibt zumindest wirtschaftlich nicht immer einen Sinn.

Grundsätzlich gilt: Methodisches Vorgehen von Anfang an erspart insbesondere auch bei der Sanierung nicht nur zu hohe Kosten sondern auch unnötigen Ärger über mangelnde Energieeffizienz des sanierten Gebäudes oder eine durch eine schlechte Planung verursachte permanente Baustelle im Haus. Falsch ist es auch, sich aufgrund einiger unsachlicher Meldungen in den Medien, z. B. über erhebliche Grünbildungs- und Brandgefahren durch WDVS verunsichern zu lassen.

Und ganz ohne (PR-)Hintergedanken – ein exakt geplantes und ausgeführtes WDVS reduziert nicht nur die Heizkosten und wird finanziell gefördert, sondern trägt neben einem schönen Fassadenbild auch effektiv zum verbesserten Witterungsschutz der Fassade bei.