Welche Faktoren verteuern das Bauen?

Haben Sie das auch schon festgestellt? Negativ-Meldungen erregen viel mehr Aufmerksamkeit als positive Nachrichten – Bad News are good news. Dies gilt auch für die immer wieder vorgebrachte Behauptung von „Experten“, dass die verschärften Bestimmungen der Energieeinsparungsverordnungen (EnEV) das Bauen extrem verteuern.

Einige Medien greifen solche Meinungen dankbar auf und erzeugen mit Schlagzeilen wie „Mehr Energieeffizienz macht Bauen unbezahlbar“ schon fast ein Bedrohungsszenario.

Liebe Leser, solche Behauptungen sind natürlich total übertrieben. Die erhöhten Energieeinspar-Anforderungen sind nach unterschiedlichen Analysen nicht oder zumindest nicht in dem Ausmaße der Grund für steigende Baupreise, wie es insbesondere die Gegner von Wärmeschutzmaßnahmen gerne sehen würden. So verneint zum Beispiel die Studie des Beratungsunternehmens Ecofys und des Architekturbüros Schulze Darup und Partner aus dem Jahr 2014 einen Zusammenhang zwischen steigenden Baukosten und wachsenden Energieeffizienzanforderungen.

Danach entspricht der mittlere Anstieg der Baukosten seit 1990 bei Neubauten nahezu konstant der allgemeinen Preissteigerung. Eine energetisch hochwertige Kalksandsteinwand mit Wärmedämmverbundsystem wurde im Vergleich inflationsbereinigt sogar über die Jahre immer kostengünstiger. Ähnliches gilt für den Wärmeschutz von Fenstern, da Dreischeiben-Warmgläser mittlerweile kaum mehr kosten als die ehemaligen Standardverglasungen.

Allerdings wird der Studie vorgeworfen, dass nur die Preise der einzelnen Komponenten wie Wände, Dach und Heizung separat betrachtet werden und nicht die Gesamtkosten inklusive des Einbaus. Ich beziehe mich deshalb bei meiner Kommentierung der Baukostensteigerungen auf den Endbericht der Baukostensenkungskommission. Bei der im Auftrag des Bundesumwelt- und des Bauministeriums im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen durchgeführten Analyse der Wirtschaftlichkeit von diversen Baumaßnahmen zwischen 1999 und 2014 wurde sehr sorgfältig und differenziert vorgegangen.

Nach den Berechnungen sorgte dabei die Anhebung der Energieeinsparbestimmungen durch die EnEV 2014 im Vergleich zur EnEV 2011 bei einem modellhaft untersuchten Einfamilienhaus bzw. einem Mehrfamilienhaus im Mittel zu Mehrkosten von ca. 3,1 bzw. 2,5 Prozent. Bei optimierten baulichen Wärmeschutz und optimierter Regelung der Abluftanlage sowie Einsatz wirtschaftlicher Heizsysteme ließen sich die erzeugten Mehrkosten z. B. beim Mehrfamilienhaus laut Bericht auf bis zu unter einem Prozent reduzieren.

Hauptgründe für die Mehrkosten sind nicht Wärmedämmmaßnahmen, sondern u. a. die erheblich gestiegenen Preise von Wärmeversorgungsanlagen mit energieeffizienter Brennwerttechnik (57 Prozent). Insgesamt weisen die Kosten für Materialien und Produkte im technischen Ausbau zwischen 1999 und 2013 eine deutlich höhere Steigerung auf (46 Prozent) als die gesamten Baukosten (27,7 Prozent).

Kein Wunder also, dass auch der in den letzten Jahren gewachsene Anspruch der Bauherren an technischer Gebäudeausstattung und Wohnkomfort nach Ansicht der Baukostensenkungskommission ein wesentlicher Kostentreiber ist.

Überproportional gestiegen sind in den letzten drei Jahren ebenfalls die Planungskosten. Aus Sicht befragter Experten beruht dies vor allem auf der novellierten Honorarordnung für Architekten und Ingenieure aus dem Jahr 2013. Mit der deutlichen Anhebung der Honorarsätze – je nach anrechenbaren Bauwerkskosten zwischen 20 und 34,5 Prozent – stiegen gleichzeitig auch die Leistungsanforderungen. Ein direkter Vergleich von Honorarerhöhung und höheren Planungskosten ist deshalb nicht zulässig.

Aus Kostengründen sollte allerdings kein Bauherr auf einen kompetenten Planer verzichten. Ganz im Gegenteil, denn eine wirtschaftliche Planung trägt wesentlich zur Kosteneinsparung bei. Die Bausenkungskommission stellte nämlich auch fest, dass sich die Baukosten noch stärker als früher vor allem in der Planungsphase beeinflussen lassen. In einer besseren Kommunikation zwischen Bauherrn und Architekten und einer frühzeitigen Einbindung der Fachplaner steckt deshalb nach ihrer Ansicht ein zentrales Einsparpotenzial. Wer sich für Details der aufschlussreichen Studie interessiert, kann sie übrigens hier nachlesen.