Hans-Gerd Heye

Altbausanierung: Baulicher Wärmeschutz ist oft Pflicht

Hans-Gerd Heye, 21. August 2015

Träumen Sie als „Nichteigentumsbewohner“ von den eigenen vier Wänden? Dann liegen Sie im Trend, denn laut einer Umfrage der Gesellschaft für Konsumforschung (GFK) sparen drei von vier Bundesbürgern auf ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Wem dabei die Umsetzung des Wunsches in Form eines Neubaus zu aufwendig erscheint, der erwirbt einen Altbau. Und die Zeiten für einen Immobilienkauf sind günstig, denn die Kreditzinsen sind aktuell extrem niedrig.

Aber aufgepasst, beim Kauf eines alten Gebäudes und insbesondere im Hinblick auf die zumeist notwendigen Sanierungsmaßnahmen ist eine umfassende Beratung durch einen Baufachmann unbedingt zu empfehlen. Um sicher kalkulieren zu können, brauchen Hauskäufer ebenso sichere Angaben für den Kaufpreis und die voraussichtlichen Sanierungskosten – ich kenne auch einen Fall, bei dem diese Kosten bei einem quasi spontan gekauften Altbau deutlich unterschätzt wurden. Folge waren hohe Schulden mit den entsprechenden wirtschaftlichen Konsequenzen.

Um den finanziellen Aufwand für die Sanierung und Modernisierung abschätzen zu können, braucht der Käufer – wenn er Baulaie ist – zur Sicherheit einfach Expertenwissen. Hinzu kommt: Nur ein relativ kleiner Anteil der Sanierungsarbeiten kann selbst bei handwerklichem Geschick kostensparend in Eigenleistung erbracht werden.

Um das wirtschaftliche Risiko gering zu halten, sind vor dem Erwerb die eigenen finanziellen Möglichkeiten exakt zu ermitteln und ein maximaler Gesamtetat für Kauf und Sanierung festzulegen. Den wirklichen Wert der Wunsch-Immobilie und den Sanierungsbedarf sollte dann (nach sorgfältiger Besichtigung) nur ein erfahrener Gutachter beurteilen. Auch bei Planung und Durchführung der Sanierung ist Expertenrat unabdingbar – am besten von einem Baufachmann mit Energieberater-Kompetenz. Eine übersichtliche Hilfe, worauf im Vorfeld alles zu achten ist, bietet zum Beispiel die Website www.effizienzhaus-online.de

Beim Sanierungsumfang spielt neben dem Zustand der Bausubstanz auch der persönliche Anspruch an Wohnbehaglichkeit sowie an den Schutz der Umwelt eine Rolle. Bei der Hausanierung gibt es eine Vielzahl von Maßnahmen, wobei bezüglich ihrer Notwendigkeit zwischen „muss“, „sollte“ und „kann“ zu differenzieren ist. Ein „Muss“ sind insbesondere die Energie einsparenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie sie seit 2002 vom Gesetzgeber für „neue“ Hauseigentümer gefordert werden. Sie nehmen mit jeder aktualisierten Energieeinsparverordnung (EnEV) im Umfang und in ihren Anforderungen zu.

Schon seit der EnEV 2002 ist der Käufer zum Beispiel verpflichtet, bei seinem Haus die oberste Geschossdecke (oder wahlweise das Dach) zu dämmen, wenn diese nicht den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108 entspricht. Außerdem müssen bestimmte, bis 1984 eingebaute Heizkessel durch moderne Alternativen ausgetauscht werden. Nur Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwertkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt sind davon ausgenommen.

Was viele nicht wissen, betrifft die Energie sparenden Nachrüstpflichten bei einer Fassade. So schreiben die Bestimmungen der aktuellen EnEV 2014 bei einer Sanierung von nicht gedämmten Außenwänden auch den Einbau einer Wärmedämmung vor. Dies gilt, wenn der Außenputz erneuert wird oder auf „der Außenseite Bekleidungen in Form von Platten, plattenartigen Bauteilen oder Verschalungen“ angebracht werden.

Der Wärmeschutz der Außenwand muss dann den Anforderungen eines Neubaus entsprechen und darf den maximalen Wärmedurchgangswert (U-Wert) von 0,24 W/m²k nicht überschreiten. Nur Ausbesserungen oder das Auftragen einer neuen Putzschicht auf den Altputz sind von der Vorschrift ausgenommen. Verstöße gegen die Sanierungsregelungen werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro bestraft.

Trotz dieser Pflicht-Maßnahmen bleibt festzuhalten: Es wird weiterhin kein Eigentümer eines Altbaus zur umfassenden energetischen Sanierung seiner Immobilie gezwungen. Außerdem gibt es Ausnahmen von den Sanierungsbestimmungen, z. B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden. Kann zudem der Hausbesitzer nachweisen, dass eine Sanierung nach den Bestimmungen der EnEV nicht ökonomisch sinnvoll durchzuführen ist, muss er sie auch nicht umsetzen.

Liebe Blogleser, welche Sanierungsmaßnahmen bei ihrem Haus neben den verpflichtenden Maßnahmen wirtschaftlich zweckmäßig sind, kann Ihnen ohne die Rahmendaten Ihres Gebäudes niemand beantworten. Ich kann Ihnen aber den Tipp geben, sich im Internet durch einen leicht zu bedienenden „Sanierungsrechner“ – etwa unter http://www.enbausa.de/service/energiespar-ratgeber.html mit Eingabe Ihrer individuellen Immobiliendaten eine erste Orientierung zu verschaffen.

Er ersetzt allerdings, worauf auch die Betreiber hinweisen, nicht die Sanierungsberatung durch einen kompetenten Energieberater. Ein solcher Fachmann ist für die Beantragung von KfW-Fördergeldern aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“ sowieso erforderlich.

Wie weit man beispielsweise über die Einhaltung der EnEV 2014 hinaus den baulichen Wärmeschutz treiben will, hängt von dem mit Hilfe des Beraters entwickelten energetischen Sanierungskonzept und dem angestrebten Energieeffizienzhausstandard ab.

Ein Hausbesitzer sollte bei einer Sanierung seiner Immobilie immer vorausschauend planen und handeln. Generell ist im Hinblick auf sich verschärfende Energiesparbestimmungen und zu erwartende steigende Energiepreise neben der Ermöglichung von passiven und aktiven Energiegewinnen ein Mehr an Wärmeschutz meist ökonomisch wie ökologisch sinnvoll.

 

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Kommentare  

Lisa Kerner Mittwoch, 30. November 2016 11:18
Ein sehr guter Artikel. Wir haben uns auch entschieden einen Altbau zu kaufen - die haben einfach so viel Charme und wir haben uns in ein Objekt richtig verliebt. Wie du es auch angesprochen hast: wir hatten schon bei der Besichtigung VOR dem Kauf einen Profi an der Seite (einen Baumeister aus Wien http://www.koenig-heinrich.at ) - das war eine wirklich gute Entscheidung die ich nur jedem empfehlen kann. Wir haben dann mit ihm auch die Sanierung inkl. dem Wärmeschutz durchgeführt und schon vor dem Kauf alles durchkalkuliert, dass es im finanziellen Rahmen von uns bleibt.
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Jonas Donnerstag, 08. September 2016 23:10
Die Strafen bei Nichtbeachtung der Bauordnungen sind schon heftig, aber das die Vorschrift ist meiner Meinung nach sinnvoll. Finde das nur ärgerlich für Leute, die sich vorher nicht richtig darüber informiert haben.
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Frank Montag, 15. August 2016 16:22
Angeblich wurde bei mir vor 6 Jahren ein ein Anbau (Altbau) mit 3 freistehenden Aussenwänden von Außen und von Innen saniert. Hab ich also richtig verstanden, dass der Eigentümer in der Pflicht war, den Anbau so zu dämmen, dass es einem Neubau gleicht? Ich hab das Gefühl da wurde nicht richtig gearbeitet, denn der Anbau ist super "ausgekühlt" und hat eine dicke Wärmebrücke an einer Stelle, die scheinbar nicht korrekt gedämmt wurde, da dieser Teil möglicherweise schon zum Nachbargrundstück zählt. Welche Möglichkeiten hat der Mieter denn nun, ausser die Miete zu kürzen, da auch Feuchtigkeit von Außen eindringt? Bitte um Rat.
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Anwandter Mittwoch, 13. Januar 2016 10:42
Hallo Dan, kostet aber viel Energie und genau deshalb gibt es ja einen Energienachweis um Energie zu sparen. Der Wärmedämmnachweis gibt es um die Aussenhülle des Hauses Energietechnisch zu bestimmen um weiteren Bedarf für eine Sanierung zu ergründen. Dient alles unserer Umwelt.
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Dan Mittwoch, 23. September 2015 11:25
Bevor im Altbau große Umbaumaßnahmen eingeleitet werden sollte man an alternative Heizsysteme, wie z.B. die Infrarotheizung denken. So könnten Altbauten geschützt und gleichzeitig modernisiert werden und das ohne großen Arbeitsaufwand! Man hängt eine solche Heizung einfach mit ein paar Dübeln wie ein Bild an die Wand und kann sofort heizen.
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