Altbausanierung: Baulicher Wärmeschutz ist oft Pflicht

Träumen Sie als „Nichteigentumsbewohner“ von den eigenen vier Wänden? Dann liegen Sie im Trend, denn laut einer Umfrage der Gesellschaft für Konsumforschung (GFK) sparen drei von vier Bundesbürgern auf ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Wem dabei die Umsetzung des Wunsches in Form eines Neubaus zu aufwendig erscheint, der erwirbt einen Altbau. Und die Zeiten für einen Immobilienkauf sind günstig, denn die Kreditzinsen sind aktuell extrem niedrig.

Aber aufgepasst, beim Kauf eines alten Gebäudes und insbesondere im Hinblick auf die zumeist notwendigen Sanierungsmaßnahmen ist eine umfassende Beratung durch einen Baufachmann unbedingt zu empfehlen. Um sicher kalkulieren zu können, brauchen Hauskäufer ebenso sichere Angaben für den Kaufpreis und die voraussichtlichen Sanierungskosten – ich kenne auch einen Fall, bei dem diese Kosten bei einem quasi spontan gekauften Altbau deutlich unterschätzt wurden. Folge waren hohe Schulden mit den entsprechenden wirtschaftlichen Konsequenzen.

Um den finanziellen Aufwand für die Sanierung und Modernisierung abschätzen zu können, braucht der Käufer – wenn er Baulaie ist – zur Sicherheit einfach Expertenwissen. Hinzu kommt: Nur ein relativ kleiner Anteil der Sanierungsarbeiten kann selbst bei handwerklichem Geschick kostensparend in Eigenleistung erbracht werden.

Um das wirtschaftliche Risiko gering zu halten, sind vor dem Erwerb die eigenen finanziellen Möglichkeiten exakt zu ermitteln und ein maximaler Gesamtetat für Kauf und Sanierung festzulegen. Den wirklichen Wert der Wunsch-Immobilie und den Sanierungsbedarf sollte dann (nach sorgfältiger Besichtigung) nur ein erfahrener Gutachter beurteilen. Auch bei Planung und Durchführung der Sanierung ist Expertenrat unabdingbar – am besten von einem Baufachmann mit Energieberater-Kompetenz. Eine übersichtliche Hilfe, worauf im Vorfeld alles zu achten ist, bietet zum Beispiel die Website www.effizienzhaus-online.de

Beim Sanierungsumfang spielt neben dem Zustand der Bausubstanz auch der persönliche Anspruch an Wohnbehaglichkeit sowie an den Schutz der Umwelt eine Rolle. Bei der Hausanierung gibt es eine Vielzahl von Maßnahmen, wobei bezüglich ihrer Notwendigkeit zwischen „muss“, „sollte“ und „kann“ zu differenzieren ist. Ein „Muss“ sind insbesondere die Energie einsparenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie sie seit 2002 vom Gesetzgeber für „neue“ Hauseigentümer gefordert werden. Sie nehmen mit jeder aktualisierten Energieeinsparverordnung (EnEV) im Umfang und in ihren Anforderungen zu.

Schon seit der EnEV 2002 ist der Käufer zum Beispiel verpflichtet, bei seinem Haus die oberste Geschossdecke (oder wahlweise das Dach) zu dämmen, wenn diese nicht den Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108 entspricht. Außerdem müssen bestimmte, bis 1984 eingebaute Heizkessel durch moderne Alternativen ausgetauscht werden. Nur Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwertkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt sind davon ausgenommen.

Was viele nicht wissen, betrifft die Energie sparenden Nachrüstpflichten bei einer Fassade. So schreiben die Bestimmungen der aktuellen EnEV 2014 bei einer Sanierung von nicht gedämmten Außenwänden auch den Einbau einer Wärmedämmung vor. Dies gilt, wenn der Außenputz erneuert wird oder auf „der Außenseite Bekleidungen in Form von Platten, plattenartigen Bauteilen oder Verschalungen“ angebracht werden.

Der Wärmeschutz der Außenwand muss dann den Anforderungen eines Neubaus entsprechen und darf den maximalen Wärmedurchgangswert (U-Wert) von 0,24 W/m²k nicht überschreiten. Nur Ausbesserungen oder das Auftragen einer neuen Putzschicht auf den Altputz sind von der Vorschrift ausgenommen. Verstöße gegen die Sanierungsregelungen werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro bestraft.

Trotz dieser Pflicht-Maßnahmen bleibt festzuhalten: Es wird weiterhin kein Eigentümer eines Altbaus zur umfassenden energetischen Sanierung seiner Immobilie gezwungen. Außerdem gibt es Ausnahmen von den Sanierungsbestimmungen, z. B. bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden. Kann zudem der Hausbesitzer nachweisen, dass eine Sanierung nach den Bestimmungen der EnEV nicht ökonomisch sinnvoll durchzuführen ist, muss er sie auch nicht umsetzen.

Liebe Blogleser, welche Sanierungsmaßnahmen bei ihrem Haus neben den verpflichtenden Maßnahmen wirtschaftlich zweckmäßig sind, kann Ihnen ohne die Rahmendaten Ihres Gebäudes niemand beantworten. Ich kann Ihnen aber den Tipp geben, sich im Internet durch einen leicht zu bedienenden „Sanierungsrechner“ – etwa unter http://www.enbausa.de/service/energiespar-ratgeber.html mit Eingabe Ihrer individuellen Immobiliendaten eine erste Orientierung zu verschaffen.

Er ersetzt allerdings, worauf auch die Betreiber hinweisen, nicht die Sanierungsberatung durch einen kompetenten Energieberater. Ein solcher Fachmann ist für die Beantragung von KfW-Fördergeldern aus dem Programm „Energieeffizient Sanieren“ sowieso erforderlich.

Wie weit man beispielsweise über die Einhaltung der EnEV 2014 hinaus den baulichen Wärmeschutz treiben will, hängt von dem mit Hilfe des Beraters entwickelten energetischen Sanierungskonzept und dem angestrebten Energieeffizienzhausstandard ab.

Ein Hausbesitzer sollte bei einer Sanierung seiner Immobilie immer vorausschauend planen und handeln. Generell ist im Hinblick auf sich verschärfende Energiesparbestimmungen und zu erwartende steigende Energiepreise neben der Ermöglichung von passiven und aktiven Energiegewinnen ein Mehr an Wärmeschutz meist ökonomisch wie ökologisch sinnvoll.